dossierverantwoordelijke: Maya Mommaerts | bevoegde schepen: Maarten Devroye |
Feiten en context:
Wat doelstelling 2: “Werken aan de kwaliteit van het woningpatrimonium en de woonomgeving” betreft, heeft de gemeente zich ertoe verbonden de aanvullende activiteit 2_2. Een verordening vaststellen en toepassen waarbij het conformiteitsattest verplicht wordt gesteld in bepaalde situaties, uit te voeren.
De beschrijving van deze activiteit in het subsidiedossier verwijst naar een verplichting indien een woning of kamerwoning te huur of ter beschikking wordt gesteld als hoofdverblijfplaats na het creëren van bijkomende woningen door opsplitsing van een bestaande eengezinswoning of van meerdere gezinnen of alleenstaanden.
Na overleg wordt afgeweken van die intenties daar ervaring in andere gemeenten ons leert dat deze criteria te weinig resultaat opleveren en de gemeente kiest ervoor dat op termijn alle huurwoningen conform zijn.
De verhuurder krijgt zekerheid dat zijn woning aan de minimale normen voldoet. Na investering om een geldig conformiteitsattest te bekomen, blijft de financiële waarde van het pand hoog. Bovendien staat de verhuurder met een conformiteitsattest sterker tegenover een malafide huurder. Het huurdecreet stelt immers dat, indien men een conformiteitsattest van minder dan 3 maanden heeft bij aanvang van een huurcontract, er een vermoeden van goede woningkwaliteit is.
De huurder heeft zekerheid dat hij een woning van goede woningkwaliteit huurt en, indien van toepassing, hij recht heeft op bepaalde tegemoetkomingen.
De dienst omgeving kent volgende situaties waarin gebleken is dat de woonkwaliteitsproblematiek vaak aanwezig is en waarvan de aanpak dus best prioritair gebeurt:
- bij het aanvragen van registratie van een constructie als tweede verblijf. Er stellen zich regelmatig problemen op het vlak van gezondheid en veiligheid bij tweede verblijven. Woningen die als tweede verblijf worden gebruikt moeten voldoen aan de Vlaamse Codex Wonen.
- vergunde opgesplitste ééngezinswoningen vertonen vaak meerdere kwaliteitsgebreken vooral wat toegankelijkheid wooneenheid en meters van nutsvoorzieningen en afwerking betreft. Vaak betreft het een huurwoning na opsplitsing.
De gemeente kent veel oudere huurwoningen: voor 1850 – 1939: 130; tussen 1940 en 1989: 125; tussen 1991 en 2019: 155 (volgens de cijfers van de provincie van 2019).
De gemeente wil op termijn dat alle woningen die verhuurd of ter beschikking gesteld worden een conformiteitsattest kunnen voorleggen.
Aangezien dat de beschikbaarheid van een technisch adviseur voor de gemeente 0,28 VTE bedraagt is een fasering afhankelijk van het bouwjaar van de verhuurde woning nu niet mogelijk.
Er is geen exact cijfer van het aantal inschrijvingen in huurwoningen daar veel aanvragen voor inschrijving via mail gebeuren. Alleen bij aanvragen via het loket wordt de vraag of het een huurwoning betreft gesteld. Dit zal in de toekomst aangepast worden. Voorlopig gaan we uit van een 50-tal inschrijvingen van huurders op jaarbasis.
Het is bekend dat vooral oudere woningen gebreken vertonen die een probleem vormen voor de veiligheid , gezondheid en /of comfort van de bewoners. Daarom worden nieuwe woningen in de eerste fase van de verplichting niet mee opgenomen.
Ook woningen verhuurd door een sociale huisvestigingsmaatschappij of een lokaal bestuur worden in de eerste fase niet opgenomen in de verplichting daar de betrokkenen hun verantwoordelijkheid tegenover huurders moeten opnemen. Tevens is hier een wijziging op til en zal er In de toekomst één woonactor in de gemeente aanwezig zijn.
Voorgaande uitsluitingen zijn nodig om de uitvoering van de verplichting mogelijk te maken binnen de tijdsbesteding van het woonproject.
Op het einde van de rit zullen ook zij een conformiteitsattest dienen voor te leggen.
Tevens is de verwachting dat het aantal meldingen van huurders vermindert wanneer een conformiteitsattest verplicht is gesteld.
Volgens het BVR 24/05/2019 en het nieuw model van technisch verslag dat van toepassing is vanaf 1 januari 2021zijn de vereisten en de vaststelling van de specifieke en aanvullende veiligheidsnormen onderverdeeld in de volgende drie categorieën:
1° gebreken van categorie I: kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken;
2° gebreken van categorie II: ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar die geen direct gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning;
3° gebreken van categorie III: ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor bewoning.
De gewestelijke ambtenaar adviseert bij:
- aanwezigheid van minstens één gebrek van categorie II de woning ongeschikt te verklaren;
- bij aanwezigheid van minstens één gebrek van categorie III de woning onbewoonbaar en ongeschikt te verklaren.
Een conformiteitsattest is normaal 10 jaar geldig. Een woning met meerdere kleine gebreken of met vocht schade kan voor de bewoner erg hinderlijk zijn en de schade kan in de volgende jaren uitbreiden wanneer niet het noodzakelijke herstel gebeurt. Een beperking van de geldigheidsduur aan de hand van objectieve criteria zoals het aantal gebreken van categorie I kan in de toekomst in een apart gemeentelijk reglement vast gelegd worden.
Wanneer een conformiteitsattest verplicht wordt gesteld, zonder verdere sancties, dan blijkt dat ongeveer 60% van de eigenaars / verhuurders geen aanvraag doet, zelfs nadat ze via een brief na een nieuwe inschrijving hiertoe aangespoord werden. Na het invoeren van een belasting blijkt dat bijna alle betrokkenen een aanvraag indienen. Een belasting is een instrument om het aantal conforme huurwoningen te bevorderen.
Vaak is de woning niet conform bij een 1ste conformiteitsonderzoek en is opvolging en een 2de onderzoek nodig.
Om het aanvragen van een conformiteitsattest te stimuleren en de conformiteit bij aanvraag te verhogen wordt:
- hoog ingezet op het informeren en het sensibiliseren van verhuurders;
- een conforme woning beloond door het toekennen van een kwaliteitslabel;
- er geen behandelingskosten gevraagd voor een woning die bij een 1ste onderzoek conform is;
Het invoeren van een nieuwe verplichting ten aanzien van verhuurders, kan ertoe leiden dat een deel van de verhuurders afhaakt en hun woning te koop zetten, waardoor er een verdere inkrimping van de huurmarkt is. Er wordt begeleiding aangeboden inzake het aanpakken van de vastgestelde gebreken en het aanvragen van bepaalde premies om de inkrimping tot een minimum te beperken. Huurders van goedkope woningen in zeer slechte staat moeten naar de sociale huurmarkt of de conforme private huurmarkt toegeleid worden.
De gemeente wil verhuurders stimuleren om hun woning aan een erkend sociaal verhuurkantoor (SVK) te verhuren en zo een bijdrage te leveren aan het recht op wonen van de meest kwetsbaren. Indien een SVK een conformiteitsonderzoek bij de gemeente aanvraagt, is de behandelingskost gratis.
Een verordening betreffende het conformiteitsattest geldt pas vanaf goedkeuring door de Vlaamse regering.
Juridische grond
Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017;
Het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen, gewijzigd bij decreten van 28 mei 2010 en 17 februari 2012;
Het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode en latere wijzigingen, in het bijzonder artikel 2, 5, tot en met 11, 15, 20, 20bis en 20ter;
Het Decreet van 1 juni 2012 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders;
Het decreet van 29 maart 2013 en latere wijzigingen wat de woonkwaliteitsbewaking betreft; in het bijzonder artikel 5 tot en met 11;
Het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
Ministerieel besluit van 2 december 2015 tot goedkeuring van de verordening houdende het verplicht stellen va n een conformiteitsattest. r
Het ministerieel besluit van 29 juli 2013 tot vaststelling van de modellen van conformiteitsattesten voor woningen en kamerwoningen;
Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de woningkwaliteitsbewaking van 24/05/2019 en in werking treedt op 1/1/2021;
Het besluit van de gemeenteraad van 26 juni 2014 betreffende het retributiereglement op de afgifte van conformiteitsattesten;
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 15 december 2019 en latere wijziging voor woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019;
De principiële goedkeuring van het college van 30april 2019 met het voorlopige samenwerkingsdossier woonbeleid vanaf 2020;
De goedkeuring via een ministerieel besluit op 12 december 2019 door Vlaams minister Matthias Diependaele van de Subsidieaanvraag voor het intergemeentelijk project Wonen aan de Velp voor de periode 2020 tot 2025 ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid;
Het Besluit van de burgemeester van 10 september 2020 tot aanwijzing van een woningcontroleur voor het uitvoeren van conformiteitsonderzoeken in het kader van aanvragen tot aflevering van een conformiteitsattest of tot opheffing van een besluit ongeschikt- en onbewoonbaarheid;
De financiële toestand van de gemeente;
Motivatie:
De gemeente wil de kwaliteit van het woningpatrimonium op de private huurmarkt verbeteren.
Volgens het optimalisatiedecreet is een “conforme woning” een woning die geen enkel gebrek qua veiligheid, gezondheid, woonkwaliteit en brandveiligheid vertoont.
Volgens de wijziging in het Vlaams Woninghuurdecreet moet het gehuurde goed beantwoorden aan de vereiste conformiteit.
De conformiteit van een woning die verhuurd of ter beschikking gesteld wordt als hoofdverblijfplaats kan blijken uit het conformiteitsattest op basis van de basisvereisten van veiligheid, gezondheid, woonkwaliteit, brandveiligheid en woningbezetting volgens de Vlaamse Wooncode.
Momenteel zijn er 17 conformiteitsattesten uitgereikt op een totaal van 390 huurwoningen. Het feit dat eigenaars / verhuurders dit reeds op eigen initiatief kunnen aanvragen is niet voldoende. Daarom wordt ingezet op het uitreiken van een kwaliteitslabel bij de aflevering van een conformiteitsattest.
De verordening en vooral de uitvoering ervan heeft een grote impact voor alle betrokken, daarom dient ze geëvalueerd te worden in 2023.
Financiële gevolgen: geen.
11 stemmen voor: Chris Vervliet (CD&V), Tinne Alaerts (CD&V), Maarten Devroye (NVA), Bart Dusart (CD&V), Janina Vandebroeck (OPEN VLD), Maurice Rodeyns (CD&V), Guy Vanbelle (CD&V), Nicolas Bollion (NVA), Thijs Van Goidsenhoven (OPEN VLD), Peggy-Ann Kruisland (NVA) en Léon Leemput (CD&V).
7 onthoudingen: Christine Dejaeger (Vooruit), Pieter Cortoos (Vooruit), Jos Thys (Groen), Jan Vanautgaerden (Groen), Ine Stessens (Groen), Glenn Van Rillaer (Vooruit) en Sam Robijns (Vooruit).
Besluit:
De gemeenteraad keurt het reglement 'Gemeentelijke verordening - Conformiteitsattest: Verplichting" goed.